共有となっている土地の評価と譲渡所得の特例の適用

土地の所有者が共有となっている場合、相続税の財産評価において各所有者の土地の持分はどのように評価するのでしょうか？

土地が共有となっている場合、まず共有地全体の価額を算出し、その額に各人の共有持ち分の割合を乗じて各所有者の土地の評価額を算出します。

例えば、共有地全体の評価額が5000万円の宅地をAとBが2分の1ずつ共有している場合、A、Bそれぞれの土地の持分の価額は5000万円×1/2＝2500万円となります。

また、一定の面積以上の土地について「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となりますが、共有の土地はどのような取り扱いになるのでしょうか。

三大都市圏においては５００㎡以上（三大都市圏以外の地域においては１０００㎡以上）で一定の要件を満たす土地については、「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となり、規模格差補正率を使用して評価額を計算することができます。

この、５００㎡以上（または１０００㎡以上）の地積規模の要件を満たすかどうかの判定は、複数の者が共有している土地についてはどのように判定するのでしょうか。

共有地の地積規模の判定については、共有地全体の地積（共有者の持分に応じて案分しない）により地積規模を判定することとされています。

 

では、共有の土地について所得税の譲渡所得の特例の適用についてはどのような取り扱いになっているでしょうか。

所得税には、居住用財産を売った時に利用できる居住用財産を譲渡した場合の３０００万円控除という制度があります。この制度の適用対象になる場合、居住用財産を譲渡した際の譲渡所得から３０００万円を差し引いて所得税を計算することができます。

夫婦でマイホームを共有している場合は、この制度の適用はどのようになるのでしょうか。

住んでいる家屋とその敷地（土地）の両方とも夫婦で共有している場合、他の要件を満たせば夫婦二人ともこの制度が利用できます。従って、最高で３０００万円×２＝６０００万円の控除が可能となります。

家屋と敷地の所有者が異なるときは、以下の条件を満たせば敷地だけを所有している人も家屋の所有者が特別控除額を適用した後の残額を控除することができます。この場合は二人併せて最高３０００万円の控除となります。

①敷地と家屋を同時に売る
②家屋の所有者と敷地の所有者が親族関係にあり、生計を一にしている
③その敷地の所有者は、家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいる

 

同様に３０００万円の特別控除が適用できる相続空き家譲渡の特例の適用については、共有の土地の場合、どのような取り扱いになっているのでしょうか。

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋と敷地を令和５年１２月３１日までに譲渡した場合で一定の要件に該当する場合、譲渡所得の３０００万円の特別控除の適用を受けることができます（租税特別措置法第３５条３項）。相続空き家譲渡の特例と一般的に言われています。

譲渡所得の申告は譲渡をした各人が申告をすることになりますが、被相続人が居住していた家屋とその敷地を二人の相続人が共有で相続し、その後譲渡した場合、他の要件を満たせば、二人とも３０００万円控除の適用を受けられるのでしょうか？

この特例は、一人当たり最大３０００万円の控除を受けられる制度となっており、共有財産を譲渡した場合は要件を満たせば共有財産を所有していた全員が一人当たり最大３０００万円まで控除を受けられる特例となっています。

近い将来譲渡を予定している相続財産がある場合は、控除を最大限受けられるように共有とする選択肢も考慮に入れる必要があります。